Possível epicentro de um dos maiores eventos esportivos
do mundo a área do entorno do Machadão é cobiçada por
quem vislumbra negócios imobiliários
Reortagem Marcello Hollanda - Foto: Adriano Abreu
A possibilidade de Natal sediar jogos da Copa do Mundo de Futebol em 2014 já tem reflexo econômico direto no setor imobiliário, no entorno da área do Estádio João Machado. Lagoa Nova - bairro escolhido para a construção do futuro Estádio das Dunas - tem hoje o metro quadrado de área mais caro de Natal. Construtores apostam em valorização ainda maior.O bairro mais disputado de Natal
Relacionado entre os bairros com maior número de domicílios particulares da cidade e com um dos maiores adensamentos da cidade (3.0), perdendo apenas para o eixo Tirol-Petrópolis e Ribeira (todos com 3.5), o bairro de Lagoa Nova abriga um fenômeno imobiliário único para uma cidade à beira mar: tem hoje o metro quadrado de terra mais caro de Natal. Embora terra propriamente dita seja mercadoria raríssima na região do entorno do estádio João Machado, o valor especulativo da metro2 ali se aproxima do que é praticado hoje nas áreas à beira mar de Natal.
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Mesmo sem o privilégio da vista do Atlântico, todo o entorno do Machadão, formado preponderante mente por prédios públicos e um punhado de imóveis comerciais e apartamentos de classe média, é considerado hoje pelo mercado imobiliário o metro quadrado de terra mais valorizado de todos os tempos no mercado local. Isso, é claro, tirando alguns delírios comerciais que marcaram o auge da presença do capital estrangeiro, em meados da década passada.
Esta semana, uma pesquisa informal conduzida pela TRIBUNA com empresários do mercado de compra e venda de imóveis chegou a um valor aproximado para o metro quadrado da terra ali – entre R$ 1.500,00 e R$ 2.000,00.
Essa condição especialíssima do VGVs (Valor Geral de Vendas) pode aumentar meteoricamente no caso da Copa de 2014 realmente ter Natal entre as suas subsedes – uma possibilidade que ainda flerta perigosamente com o fracasso.
Considerado a área mais central da cidade, onde boa parte do trânsito se distribui para diversas regiões, esse pequeno trecho emblemático de Lagoa Nova – quem diria – já foi um lugar ermo três décadas atrás.
Hoje, a região resume de maneira dramática um problema que aflige cidades de pequena extensão territorial, como Natal e Vitória, capital do Espírito Santo. “Como somos a menor capital em dimensão territorial do Brasil e a tendência de crescimento é a verticalização, começaremos a demolir antigos espaços para construir outros novos”, diz Olegário Passos, secretário municipal de Urbanismo e Meio Ambiente. E as regiões a serem mais afetadas são justamente a de maior coeficiente de adensamento e onde há a possibilidade de se licenciar torres altas, com maior número de unidades. O coeficiente de adensamento é o resultado de um cálculo simples: os metros quadrados do terreno multiplicado por 3 (no caso de Lagoa Nova), e dividido pela metragem média da unidade residencial (57 metros quadrados). Daí se tira o número de unidades que podem ser construídas na área.
Olegário Passos diz que o primeiro problema desse rápido crescimento será pensar como reciclar os restos de material de construção resultado das demolições. Um plano para reciclar todo esse resíduo sólido, especialmente com a possibilidades de um boom construtivo com a Copa de 2014, “é uma prioridade de qualquer gestor responsável”.
Sebrae/RN já tem projeto para mudar de endereço
Mesmo sem a confirmação de Natal como uma das sedes da Copa do Mundo de Futebol em 2014, mudanças urbanas importantes já estão em curso no trecho em torno do Estádio Machadão.
O novo presidente do Conselho Deliberativo do Sebrae-RN, Sílvio Bezerra, confirmou esta semana à TRIBUNA DO NORTE que já está adiantada a idéia de venda do prédio do Serviço de Apoio às Pequenas e Médias Empresas do Rio Grande do Norte (SEBRAE), instalado numa área de seis mil metros quadrados na Avenida Lima e Silva, onde o viaduto do Quarto Centenário despeja centenas de veículos por hora.
“A idéia, que já está posta para o Sebrae Nacional, é a possibilidade da venda das instalações atuais, por meio de um leilão, e uso dos recursos na construção de uma nova sede com uma boa área de estacionamento”, disse Bezerra.
Nesse caso, realmente um dos grandes motivadores da transferência seria a falta de estacionamento. “Impressiona a dificuldade que a nossa clientela e até os funcionários têm para estacionar por aqui”, comenta Sílvio Bezerra, que transformou a idéia da mudança em uma de suas principais bandeiras administrativas. “Com mais espaço e conforto para o visitante, vamos produzir mais e melhor”, raciocina.
Ele calcula, preliminarmente, que o prédio do Sebrae-RN esteja avaliado em R$ 9 milhões, hoje. “É claro que com a Copa aqui a tendência é de uma valorização muito maior dos imóveis na região”, acrescenta.
Para Ricardo Abreu, ex-presidente do CDL e articulador de uma das operações imobiliárias mais bem sucedidas do mercado local – a transferência de sua empresa para uma grande imobiliária nacional - toda a área do entorno do Estádio Machadão seria apropriada para expansão residencial e comercial. Isso se houvesse terrenos disponíveis. “Nesse momento há um empreendimento em Cotovelo à beira mar com o preço do metro quadrado parecido com essa região do estádio João Machado”, lembrou Abreu. “Ali, o preço do metro quadrado construído está por volta dos R$ 5,7 mil”, informa.
SÍTIO
Um dos mais ilustres moradores no entorno do Machadão, o ex-governador Geraldo Melo mudou-se para Lagoa Nova quando a avenida Prudente de Morais e outras importantes vias de hoje não conheciam asfalto, embora o estádio de futebol já existisse.
Foi ali, no começo dos anos 80, que o ex-governador Geraldo Melo comprou ao Juiz de Direito Geraldo Fernandes a área de sete mil metros quadrados para construir uma mansão protegida por altos muros e voltada para o estádio João Machado. E, na época, teve que responder perguntas do tipo: “Resolveu morar no sítio?”
Pois só este ano, que mal começou, Geraldo Melo já recebeu seis propostas de venda da propriedade - entre inúmeras outras nos últimos anos. “Sempre aparece quem queira comprar - ele diz -, mas este ano o número foi maior”. Perguntado esta semana se realmente venderia a propriedade, Geraldo Melo se esquivou. Disse o seguinte sobre a possibilidade de um negócio na propriedade: “Eu só não vendo a mulher, os filhos e a honra”. Mas, acrescentou: “Nunca falo sobre valores, interessados e na minha disposição”.
Indagado se estava esperando a construção da nova arena que sucederia o Machadão para bater o martelo, foi ainda mais superficial na resposta: “Minhas prioridades não são orientadas senão pelas minhas necessidades pessoais e, portanto, independem da realização da Copa em Natal”.
Especulação ou não, o fato é que Natal foi impondo, ao longo da última década, uma valorização imobiliária forte, atribuída à expansão de seu turismo, especialmente depois da construção da Via Costeira, que fez de Ponta Negra um paraíso de grandes negócios de compra e venda. A possibilidade de Natal ser uma das sedes da Copa em 2014 aparece como o melhor momento imobiliário para Lagoa Nova. É esperar para confirmar a Copa e as boas negociações nesse setor.
Descartada a saída do Centro Administrativo
O secretário Demétrio Torres, que sucedeu o empresário Fernando Fernandes no comando da Secretaria Especial da Copa (Secopa), ficou contente ao saber sobre a valorização estimada da região do estádio João Machado. “Tenho uma casinha ali, sabia?” – disse esta semana ao saber do preço potencial do metro quadrado da terra.
Agora, se isso poderia influenciar numa possível decisão do Estado em se desfazer de parte da área do Centro Administrativo, como previa o projeto anterior da Copa, isso são outros quinhentos. “Sinceramente, acho muito difícil pensar neste momento em se desfazer do Centro Administrativo, com todas as secretarias instaladas ali e partir para um projeto mais ambicioso”, declarou.
Demétrio, que participou ativamente de uma solução para salvar toda a área da Secretaria de Infraestrutura de uma degola prevista no projeto original do estádio Arena das Dunas, diz que a redução nas dimensões do projeto original não inviabiliza a intenção de realizar a Copa do Mundo na cidade. “Agora, desmobilizar todo o aparato administrativo demandaria uma solução muito bem amarrada de para onde ir e quanto tempo isso ia levar”, avisa.
Empresários com interesse no mercado imobiliário, ouvidos esta semana pela TRIBUNA, disseram que a concretização da Copa de 2014 na cidade é algo equivalente à descoberta da camada de pré-sal para Natal. O entorno do Machadão, estendendo-se para várias vias de ligação, está no epicentro desse processo de enriquecimento.
Enquanto isso, os poucos terrenos que ainda restam no perímetro do estádio João Machado sinalizam favoravelmente aos bons tempos. Um deles fica ao lado da Promatre, na Rua São José, um imenso terreno que poderia abrigar ao menos duas torres.
De propriedade dos donos do hospital, a área é um estacionamento de administração terceirizada, que recebe em média 400 carros por dia – parte de funcionários e a outra parte de parentes dos pacientes.
O projeto Via Livre retirou qualquer possibilidade de um estacionamento gratuito na rua São José – uma tendência que deve se espalhar para todas as vias importantes da cidade. Isso não impediu que muitos negócios sem estacionamento prosperassem por ali.
Dois conhecidos restaurantes na mesma Rua São José, por exemplo, a poucas quadras no estádio, passaram e passam por reformas, melhorando as condições de atendimento.
Com aluguéis médios de R$ 1,8 mil por mês, são imóveis pertencentes ao espólio da Datanorte, que a atual administração da governadora Rosalba Ciarlini pretende fechar. Em média, informa a funcionária de um desses restaurantes, são servidas diariamente 500 refeições por almoço – uma marca mais com registrada apenas nas praças de alimentação de grandes shoppings.
Uma boa explicação para a prosperidade daquela área, repleta de comércio variado – de bares a revendas multimarcas de automóveis – está justamente na densidade habitacional.
Hoje, o bairro concentra mais de 36 mil habitantes, segundo pesquisa do IBGE de 2008. A população do bairro diminuiu 2% na última década
F:TN
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